在供給端、融資端等層面持續(xù)調(diào)控背景之下,預(yù)售資金的強監(jiān)管,無疑是給那些原本流動性壓力就比較大的房企,設(shè)下的又一道生死關(guān)卡。
對于陷入困境的房地產(chǎn),預(yù)售資金管理進行“松綁”無疑是能夠緩解房企資金流動性危機的及時雨。
近日,路透社援引知情人士稱,“中國正在起草全國性規(guī)定,放松對房地產(chǎn)開發(fā)商使用預(yù)售監(jiān)管賬戶資金的限制,以作為緩解地產(chǎn)行業(yè)流動性壓力的最新舉措。新規(guī)將允許開發(fā)商使用由各地政府控制的資金管理賬戶,從而幫助開發(fā)商償付債務(wù)、支付供應(yīng)商等”。
截至目前,這一消息的相關(guān)政策尚未得到核實。雖然不少業(yè)內(nèi)人士認為可信度較高,但消息也只是消息,一切還得等塵埃落定。
01
預(yù)售資金監(jiān)管“松綁風(fēng)”
如果說真有“暖風(fēng)”來襲,煙臺市住建局宣布放松預(yù)售資金監(jiān)管政策,降低守信房企的預(yù)售資金留存比例,還算是真金實銀的利好。
根據(jù)近日發(fā)布的煙臺新政明確規(guī)定,對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè),商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個百分點(工程單體施工結(jié)束的不予減免);
對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè),商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個百分點(工程單體施工結(jié)束的不予減免),上述3%-5%的預(yù)售資金監(jiān)管解除后,須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。
對于煙臺激勵守信房企的利好政策,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,此次煙臺新政和近期關(guān)于“住房監(jiān)管部門政策放松”的消息有很大的相似性,值得行業(yè)的關(guān)注。
他分析表示:“此類政策充分體現(xiàn)了當前預(yù)售資金政策放松的導(dǎo)向,很大程度上也是房地產(chǎn)金融環(huán)境繼續(xù)趨于寬松的體現(xiàn)。通過此類預(yù)售資金政策的放松,將更好為房企創(chuàng)造更好的資金環(huán)境。同時此類政策也和企業(yè)信用等級掛鉤,有助于激勵企業(yè)做高信用等級。”
于是,“久旱”的地產(chǎn)行業(yè)似乎嗅到了難得的關(guān)于“錢包”的直接利好,表現(xiàn)在資本市場上,當日地產(chǎn)股尾盤突然拉升,多只地產(chǎn)股收盤大漲。
但事實也許并不如人愿。不少業(yè)內(nèi)人士表示,關(guān)于預(yù)售資金的政策管控,表現(xiàn)出“因城施策”、有松有緊,政策指向更具有針對性和精細化。
02
這城向左,那城向右
去年11月初,包括北京、成都、石家莊等在內(nèi)的7個城市發(fā)布了升級版預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定。
其中,成都發(fā)布的《關(guān)于精準應(yīng)對疫情沖擊全力實現(xiàn)年度目標的通知》里涉及到的房地產(chǎn)內(nèi)容,在一定程度上被認為是對樓盤項目的預(yù)售資金監(jiān)管限制的放松。
《通知》規(guī)定:“房地產(chǎn)企業(yè)信用等級為A級及以上的,可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。在項目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個節(jié)點,監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%;項目并聯(lián)竣工驗收備案后,監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達到95%。”
“預(yù)售資金監(jiān)管力度的強弱固然體現(xiàn)了政策的松緊,但也沒到給樓市松綁的程度。”和訊房產(chǎn)了解后發(fā)現(xiàn),不少專業(yè)人士都秉持這一觀點。
統(tǒng)覽近期各城市在預(yù)售資金監(jiān)管層面的消息,無疑也佐證了這一觀點。
距煙臺放松預(yù)售資金管控僅相隔一日,福州就發(fā)文規(guī)定強化對預(yù)售資金的監(jiān)管。明確預(yù)售資金監(jiān)管額度為切入點,嚴控資金撥付節(jié)點及比例,新建商品房項目的監(jiān)管額度原則上不少于項目工程總造價的1.2倍。
與之前政策相比,從“原則上不高于”變成“原則上不少于”,監(jiān)管力度持續(xù)加強。
此外,1月24日,廈門發(fā)文明確加強商品房預(yù)售管理,購房款應(yīng)全部存入資金監(jiān)管專戶監(jiān)管。
與原政策相比,修改為“先留后用”的監(jiān)管模式;全部購房款均為預(yù)售資金,應(yīng)當全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管,預(yù)售資金應(yīng)當優(yōu)先支付項目建設(shè)所必要的費用。
至此不難發(fā)現(xiàn),一部分城市選擇提高預(yù)售監(jiān)管資金比例,加強監(jiān)管;部分城市如成都選擇放松預(yù)售資金規(guī)則,紓困房企以保證項目按時按質(zhì)交付。
03
難言放松,也不能放松
正如廣東省住房政策研究中心李宇嘉表示,房企之于預(yù)售資金,是成也蕭何、敗也蕭何。
過去,在高周轉(zhuǎn)大行其道之時,市場熱度高企,體量與規(guī)模成為了房企們拼命沖刺的“KPI指標”,許多房企打上了預(yù)售資金的主意。
有些房企通過采取虛報工程進度、提前支取,或用部門公關(guān)、保函代替等方式挪用項目預(yù)售資金。
比如去年8月,西安軟件新城的某項目被爆出停工爛尾的消息,該項目43.5億元預(yù)售款有12億元沒有進入監(jiān)管賬戶,即便是監(jiān)管賬戶里的31億元,也有12.62億元工程建設(shè)??畋粡V發(fā)銀行劃扣抵償開發(fā)貸,目前監(jiān)管賬戶僅剩8836萬元。
而許多房企相繼暴雷,也都存在隨意挪用或套取預(yù)售資金,導(dǎo)致項目難以交付;同時也導(dǎo)致自身債務(wù)沉重,資金鏈斷裂,流動性陷入困境。
在房企暴雷不斷的背景之下,地方政府出于保障購房者權(quán)益和促進行業(yè)良好循環(huán)發(fā)展,“保交付”“保交樓”成為多地政府的政策底線。于是,多城加強預(yù)售資金監(jiān)管,使得預(yù)售資金提取難度陡然增加,當然,在嚴厲監(jiān)管之下,房企的運轉(zhuǎn)也受到極大影響。
“所謂過去,靠預(yù)售資金加杠桿,開發(fā)商實現(xiàn)了規(guī)模擴張。但也反過來導(dǎo)致了開發(fā)商過度加杠桿,并在監(jiān)管嚴格以后,出險了暴雷。”李宇嘉表示。
預(yù)售資金監(jiān)管是否能大范圍放松?如何展望后續(xù)政策方向?
億翰智庫分析認為,“像煙臺幾個百分點的調(diào)整來說,對企業(yè)本身的幫助或并不大,更談不上緩解資金壓力。”
而預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴本身就是為了防止項目爛尾,項目無法按時交付問題的產(chǎn)生,根本上是為了保障消費者權(quán)益,即使是放松也大概率在保障房屋正常交付的基礎(chǔ)上做適度的調(diào)整,不會有大范圍的松動,適度的調(diào)整之后的資金用于支付農(nóng)民工工資等。
李宇嘉分析認為,地方政策的調(diào)控更大程度上旨在優(yōu)化,而不是放松監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管強化,本質(zhì)上回歸預(yù)售資金的本來面目,即專項用于項目建設(shè)、竣工和交付,維護購房者的利益。
“過去太寬松了。”李宇嘉也表示,“類似信用等級高的,有銀行保函的,可以降低監(jiān)管比例,但這只是在有限的范圍內(nèi)騰挪和優(yōu)化,不改變預(yù)售資金監(jiān)管加強的趨勢。”
但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示,在當前穩(wěn)經(jīng)濟的背景下,穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期也尤為重要,靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策也可以納入考慮,特別是針對不同信用資質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的監(jiān)管容忍度,既能形成激勵效應(yīng),又有利于開發(fā)項目的推進。
貝殼研究院高級研究員潘浩認為,“合理的資金監(jiān)管是必要的,去年下半年房企違約事件發(fā)生后,部分城市通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防“交付風(fēng)險”也能理解,但是也有城市出現(xiàn)了過度收緊的情況,這樣就讓房企在艱難時刻遭遇了更大的流動性壓力。無論是否出臺全國性政策,保持房企資金的適度流動性都是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。”
結(jié)合煙臺此類政策的出臺,至少說明,一些優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健、信用良好的房企,可以享受到更好的預(yù)售資金監(jiān)管政策,并以此為契機,改善自身資金狀況和現(xiàn)金流。