1月21日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將融創(chuàng)中國(guó)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”。同時(shí)將公司的未到期優(yōu)先無(wú)抵押債券的債項(xiàng)評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”。

標(biāo)普認(rèn)為，由于融創(chuàng)中國(guó)的資本市場(chǎng)融資渠道收緊以及約束性調(diào)控政策，其流動(dòng)性壓力在累積上升。評(píng)估融創(chuàng)中國(guó)的流動(dòng)性水平為稍欠。市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)中國(guó)的信心下降，這將限制公司在未來(lái)6個(gè)月內(nèi)通過(guò)境內(nèi)和境外資本市場(chǎng)進(jìn)行再融資。對(duì)項(xiàng)目層面預(yù)售款的使用依然從嚴(yán)監(jiān)管則加劇了已上升的再融資風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)中國(guó)須先滿足監(jiān)管要求，確保有足夠資金覆蓋項(xiàng)目層面的工程開(kāi)支后方才可以調(diào)用盈余現(xiàn)金用于償債。

標(biāo)普認(rèn)為，融創(chuàng)中國(guó)應(yīng)能保持境內(nèi)和境外銀行信貸渠道暢通，盡管其將主要用于再融資。即便其它融資渠道弱化，但自2021年伊始以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)的銀行貸款規(guī)模一直保持穩(wěn)定為1150-1200億元。銀行借款通常占融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)總額的約40%。這應(yīng)會(huì)幫助公司保持表內(nèi)和表外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

融創(chuàng)中國(guó)能夠管理于2022年到期的債務(wù)，但是容錯(cuò)空間正在遭受侵蝕。今年該公司需解決200-250億元境內(nèi)和境外到期債券。如果再融資變得困難，融創(chuàng)中國(guó)的550-600億元非銀行融資中相當(dāng)一部分也將于今年到期。估算今年年初該公司的在手現(xiàn)金為700-800億元，其中50%-60%被鎖定在項(xiàng)目層面資金托管賬戶中。

因此，住房銷售和持續(xù)出售資產(chǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流將是融創(chuàng)中國(guó)維持流動(dòng)性充足的關(guān)鍵所在。

融創(chuàng)中國(guó)積極融資和果斷出售資產(chǎn)支撐其流動(dòng)性。但是，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)依然存在。2021年10月以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)售出股權(quán)投資、股票認(rèn)購(gòu)權(quán)發(fā)行和資產(chǎn)出售，以及控股股東提供4.5億美元無(wú)息貸款，共獲得了約300億資金。自10月份后該公司得以售出逾十處項(xiàng)目，獲得約150億元凈資金。

除了2022年1月新股發(fā)行募集到37億元，今年一季度融創(chuàng)中國(guó)可能會(huì)繼續(xù)出售與過(guò)去4個(gè)月所售項(xiàng)目規(guī)模類似或更大的項(xiàng)目，以構(gòu)筑流動(dòng)性緩沖空間。出售交易包括轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的控股權(quán)，這或?qū)椭救ゲ⒈砘糠猪?xiàng)目信托貸款。

但是，大規(guī)模出售營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)或?qū)⒔档腿趧?chuàng)中國(guó)的可售資源，導(dǎo)致業(yè)務(wù)狀況弱化。加之2022年預(yù)期支出極小，2023年融創(chuàng)中國(guó)可能不得不重入土地市場(chǎng)以保持銷售規(guī)模。

融創(chuàng)中國(guó)應(yīng)能在未來(lái)幾個(gè)季度維持銷售以生成現(xiàn)金，盡管行業(yè)下行將會(huì)導(dǎo)致銷售下滑。標(biāo)普預(yù)計(jì)，該公司2022年的合同銷售總額將在5,550億-5,650億元人民幣，低于2021年的5,970億元。現(xiàn)金回款率也將從2021年的約90%降至80%-85%。融創(chuàng)中國(guó)約有1,200億元人民幣的可觀短期到期債務(wù)，我們估算回款產(chǎn)生的現(xiàn)金流應(yīng)能覆蓋其中80%-90%。

由于需求疲弱，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2022年可能仍將面臨充滿挑戰(zhàn)的銷售環(huán)境。標(biāo)普預(yù)計(jì)，至少未來(lái)六個(gè)月內(nèi)融創(chuàng)中國(guó)將進(jìn)行極小規(guī)模的購(gòu)地以保存流動(dòng)性。

融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)面展望反映出，標(biāo)普認(rèn)為該公司未來(lái)6-12個(gè)月的流動(dòng)性可能因融資渠道收窄和銷售放緩而惡化。融創(chuàng)中國(guó)需持續(xù)進(jìn)行足夠規(guī)模且及時(shí)的資產(chǎn)處置，以彌補(bǔ)或有負(fù)債(如債務(wù)加速)引發(fā)的流動(dòng)性缺口。

如果融創(chuàng)中國(guó)的流動(dòng)性和現(xiàn)金頭寸降至當(dāng)前水平以下，標(biāo)普則可能下調(diào)其評(píng)級(jí)。觸發(fā)因素包括：(1)合同銷售額下降且現(xiàn)金回款不及我們預(yù)期;(2)未來(lái)六個(gè)月未能進(jìn)行足夠規(guī)模的資產(chǎn)處置以獲得至少250億元人民幣的凈資金;或(3)未能制定出可行的再融資計(jì)劃。

如果融創(chuàng)中國(guó)的并表債務(wù)對(duì)EBITDA比率未能持續(xù)低于5.5倍，或穿透式債務(wù)對(duì)EBITDA比率未能持續(xù)低于5.0倍，我們亦可能下調(diào)其評(píng)級(jí)。收入和利潤(rùn)率低于標(biāo)普預(yù)期則可能出現(xiàn)這一情況。

如果融創(chuàng)中國(guó)能較大幅度改善融資渠道接入及現(xiàn)金水平，以此緩解償付壓力并提升應(yīng)對(duì)行業(yè)下行周期的能力，標(biāo)普將可能會(huì)將展望調(diào)整回穩(wěn)定。